老朽化した空き家に雨漏り跡やシロアリ被害があっても売却は可能です。重要なのは事実の適切な告知と、買主が織り込みやすい価格補正、そして引渡条件の明確化です。雨漏りは屋根や外壁の防水不全に起因し、シロアリは木部の劣化を招きます。どちらも構造安全性と居住性に関わるため、隠したまま売ると契約不適合責任の争いに発展しかねません。本稿は修繕して売るか現況渡しで売るかの判断軸、費用対効果、想定される値引き幅、告知に必要な書類、税の扱いを横断的に解説します。築年や立地、被害範囲により相場は変動しますが、被害が限定的で販売期間に余裕がある地域では軽補修と開示が有利に働きます。資金化を急ぐ、または被害が広範な場合は現況渡しを前提に割安提示で確実性を重視するのが現実的です。
売却スキーム別の進め方と相場影響
同じ不具合でも、仲介で一般市場に出すのか、業者への買取を選ぶのかで、価格と速度は大きく変わります。仲介は売値最大化の余地がある一方、手間と時間がかかります。内見での印象と金融機関の評価が直結し、是正工事の見積書や現況有姿の同意が求められやすい傾向です。買取は価格が抑えられる代わりに、手続きは速く確実です。再販前提のため想定是正費用と利益が差し引かれます。ここからは手残りの考え方、内見準備の実務、そして土地周りの整備が価格に与える影響を順に説明します。
仲介、買取の比較と手残り計算
仲介は市場露出が広く、条件が整えば成約価格の上振れが狙えます。ただし時間と対応負担は増えます。雨漏りやシロアリがある物件は金融機関評価が厳しくなりやすく、是正見積書の提示や現況有姿での同意が事実上の前提になる場面が多いです。諸費用としては仲介手数料が売買価格の3％＋6万円に消費税を加えた額、測量や境界確定が必要な場合は30〜120万円（税込）が一般的な目安になります。残置物撤去は10〜80万円（税込）、簡易補修は10〜80万円（税込）が想定レンジです。買取は価格が控えめでも、現況のまま買い取るため、資金化までが速く確実です。業者は是正費用と再販コスト、利益を控除するため、概ね仲介相場の60〜85％に収まることが多いと言えます。手残りは売却価格から諸費用合計とローン残債、税金を差し引いて把握します。補修の可否は、補修後の価格上昇分から補修費と時間コストを引いた純効果で判断します。相見積を2〜3社取り、単価のばらつきと工事範囲の妥当性を確認すると無駄な投資を避けられます。資金化の期限が明確なら、まず買取の条件を押さえ、仲介での上振れ可能性と比較する二段構えが合理的です。
内見準備とスケジュール短縮
内見の印象は残置物の整理で大きく改善します。まず生活感の強い物品を撤去し、雨染みや蟻道など不具合の痕跡は隠さず、写真と状況説明シートで事実を明示します。鍵管理はキーボックスと立会いを併用し、安全と即応性を両立させます。全体工程は30〜60日が目安です。第1週で査定と方針決定、2〜3週で撤去と清掃、必要に応じて軽微な補修、4週で写真撮影と資料整備、5週以降で広告、内見、交渉に進みます。雨漏り部はブルーシートなどの応急養生だけでも不安軽減に役立ちます。シロアリは防除業者の調査報告書を添えると信頼度が上がります。修繕前後の写真、見積書の原本、施工保証の有無を提示できれば、過度な値引き要求の抑制が期待できます。
境界確定・測量・登記の実務
建物不具合に目が向きがちですが、土地情報の整備は価格維持に直結します。境界標の有無、地積測量図の存在、越境の可能性を早めに確認してください。確定測量は30〜120万円（税込）、期間は1〜3か月が目安です。相続登記が未了なら、遺産分割協議書と戸籍類の収集を先行し、名義を整えてから販売に移ると交渉が滑らかに進みます。依頼先は近隣交渉に慣れ、費用内訳が明快な事務所を選ぶと安心です。越境が判明した場合の是正案、筆界未定時の取り扱い、確定できない場合の代替スキームを事前に確認すると、金融機関評価の下振れを抑えられます。土地がクリアであれば、建物に不具合があっても最終的な値引き圧力は弱まりやすくなります。
費用・税・相場を横断で押さえる
値引き幅は是正費用と買主側のリスクプレミアムの合計で決まります。修繕して価格を上げるのか、現況で値引くのかは、エリアの滞留日数と買い手層の厚みで判断が分かれます。税は譲渡所得課税が中心で、被相続人居住用家屋等に該当すれば空き家の3,000万円特別控除の適用可能性があります。ここからは費用レンジ、税の取り扱い、エリアごとの価格要因を整理します。
修繕・撤去・解体費の内訳と相場レンジ
雨漏り補修は瓦や板金、防水層の部分是正で10〜80万円（税込）が目安です。全面葺替は120〜300万円（税込）に達することがあります。シロアリ防除は床下処理と被害部の薬剤処置で15〜60万円（税込）が一般的で、構造材交換まで踏み込む場合は80〜200万円（税込）に広がります。室内クリーニングと残置物撤去は軽量で10〜30万円（税込）、量が多い場合は30〜80万円（税込）に増えます。部分解体や大規模改修は範囲次第で100〜400万円（税込）と幅があります。木造80〜120㎡の解体は120〜240万円（税込）が標準的なレンジで、付帯工事やアスベスト調査の有無で増減します。費用の妥当性は相見積と数量、単価、範囲の根拠確認で担保します。完了後は保証書と写真台帳の受領を忘れないでください。
税の扱い（譲渡所得・空き家特例・諸税）
売却益が出た場合は譲渡所得税と住民税が課されます。保有期間5年超は長期譲渡で、所得税15％と住民税5％に復興特別所得税が上乗せされます。5年以下は短期譲渡で、所得税30％と住民税9％に復興特別所得税が加算されます。雨漏りやシロアリの修繕費は、取得費や譲渡費用に算入できないケースが一般的ですが、売却のために直接要した費用として認められる部分が生じることがあります。判定は工事内容と領収書の整合で行われます。被相続人居住用家屋等の3,000万円特別控除は、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。売買契約書には印紙税が必要で、抵当権抹消等には登録免許税が関係します。個別事情の差が大きいため、税務署や税理士への事前確認を推奨します。
エリア別の買取相場と価格要因
都市近郊で需要が厚いエリアは、軽微な不具合であれば是正資料を整えるだけで、相場からのディスカウントは5〜10％に収まる例が見られます。郊外や需要が薄い地域では、ディスカウントが15〜30％に広がる傾向があり、業者買取は仲介相場の60〜85％がおおむねの目安です。価格形成に影響する要素は被害の位置や程度、金融機関の担保評価、用途地域や再建築可否、土地形状や間口、境界や越境の有無です。是正費用の根拠資料がそろっていると、買主側の不確実性が減り、値引き幅を抑制できます。
まとめ
今日決めるべきことは売り方、費用、税の三点です。売り方は販売期限と手間の許容度で仲介か買取を選びます。費用は修繕と値引きのどちらが合理的かを投資対効果で判断します。税は特例の適用可否と証憑の整備が成果を左右します。実務の次アクションは無料査定の取得、修繕や撤去、測量の相見積、そして告知資料の準備です。状況説明シート、見積書、施工保証、調査報告書、境界関連書面をセットで提示できれば、交渉の透明性が高まり、不要な値引き要求を抑えられます。
※本記事は情報提供であり、税務や法務の助言ではありません。地域差と個別事情があります。最終判断は自治体、税務署、専門家に確認してください。